TERCEIRA TURMA STJ CONFIRMA ALIENAÇÃO POR INICIATIVA PARTICULAR DE IMÓVEL PENHORADO APESAR DA INOBSERVÂNCIA DO PROCEDIMENTO PREVISTO NO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL

Matheus Rezende Martins Ribeiro
Sócio do Departamento Institucional LNDN

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu, por unanimidade, em sede do Recurso Especial nº 2.202.208/SC, julgado em 05/05/2026, que a venda direta de imóvel penhorado, realizada após leilão judicial sem arrematação, não deve ser anulada automaticamente pelo simples fato de não ter sido observado o procedimento de alienação por iniciativa particular, previsto no art. 880 do Código de Processo Civil. Para o colegiado, a invalidação da venda depende da demonstração de prejuízo concreto às partes envolvidas.

O caso analisado envolvia um imóvel avaliado em R$ 926.213,08, penhorado em ação de cobrança movida pelo Banco do Brasil. Após leilão judicial sem interessados na arrematação, o bem foi alienado diretamente a um terceiro, por R$ 472.368,67, à vista, e a venda foi posteriormente homologada pelo juízo, com a transferência da posse ao comprador.

Os antigos proprietários do imóvel ajuizaram ação buscando a anulação do negócio, sob o argumento de que a venda seria nula pela inobservância do procedimento previsto no art. 880 da Lei Processual, alegando que eles não haviam sido previamente intimados da venda direta e de que, caso tivessem sido avisados, poderiam ter apresentado proposta para manter o imóvel. Tanto o juízo de primeiro grau quanto o Tribunal de Justiça de Santa Catarina rejeitaram o pedido, por entenderem que, apesar da falha procedimental, não houve prejuízo aos autores.

No STJ, a relatora, ministra Nancy Andrighi, confirmou que o rito do art. 880 do CPC de fato não foi integralmente observado, não havendo pedido prévio do credor, tampouco intimação das partes ou fixação judicial das condições da alienação. Ainda assim, a ministra ressaltou que a venda foi aceita pelo banco credor, homologada pelo juízo, e realizada por valor superior a 50% da avaliação do bem, à vista. De acordo com o STJ, a ausência de demonstração de elementos que demonstram que a alienação não foi feita por preço vil (muito abaixo do valor de mercado) reforça a regularidade material do negócio.

O ponto central do entendimento adotado pelo tribunal foi a ausência de prejuízo efetivo e a existência de vício meramente formal, privilegiando o princípio da instrumentalidade das formas, a proteção terceiro adquirente de boa-fé e do fato de que da execução visa a satisfação do crédito.

A relatora observou, ainda, que executado tinha ciência do leilão e do interesse do comprador na aquisição do imóvel, em virtude da presença de seus familiares na hasta pública. Apesar disso, optou por se abster de fazer proposta.

Nos termos do voto da ministra relatora, a decisão reafirma entendimento já exarado pela 3ª Turma no sentido de que irregularidades no procedimento de alienação por iniciativa particular não geram nulidade automática, sendo indispensável a comprovação de dano concreto. O julgado também reforça a segurança jurídica de negócios já homologados judicialmente, evitando que vícios formais, isoladamente considerados, coloquem em risco transações já consolidadas.

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