Eduardo Andrade
Departamento Tributário LNDN
O Supremo Tribunal Federal concluiu, em 19/10/2026, o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108) e decidiu, por 9 votos a 2, que a imunidade do ITBI na integralização de capital social alcança também empresas cuja atividade principal é a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis. Prevaleceu o voto do relator, ministro Edson Fachin, acompanhado pelos ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux, Cármen Lúcia, Dias Toffoli e Alexandre de Moraes. Ficaram vencidos Gilmar Mendes e Flávio Dino.
O caso concreto veio de Piracicaba, no interior paulista. O Tribunal de Justiça de São Paulo havia validado a cobrança do imposto sobre imóvel transferido ao capital de uma empresa dedicada à locação, compra e venda de bens imóveis. A discussão girava em torno do art. 156, §2º, I, da Constituição, que afasta a incidência do ITBI na realização de capital e nas operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se a atividade preponderante do adquirente for imobiliária.
A controvérsia estava em saber a quem se dirige essa ressalva. Para a maioria, ela se aplica apenas às operações societárias de reorganização, o que deixa a integralização de capital fora de seu alcance. Fachin sustentou que a imunidade nesse caso é incondicionada, o que pretende incentivar a livre iniciativa e o empreendedorismo. O ministro Alexandre de Moraes, ao acompanhar o relator, rejeitou a ideia de excluir todas as imobiliárias do benefício apenas por receio de planejamentos abusivos, entendendo que o risco deve ser enfrentado caso a caso.
A divergência, inaugurada por Gilmar Mendes e acompanhada por Flávio Dino, defendia que a ressalva alcança todas as hipóteses de imunidade. Segundo essa corrente, empresas com atividade preponderantemente imobiliária não poderiam se beneficiar nem mesmo ao receber imóveis para formar seu capital. Dino ainda invocou a recepção do Código Tributário Nacional como lei complementar para reforçar esse entendimento.
Um ponto merece atenção especial. O resultado não significa isenção ampla e irrestrita. A maioria reafirmou o que já havia sido fixado no Tema 796, julgado no RE 796.376, segundo o qual a imunidade não cobre o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Quem transfere imóvel por valor superior ao capital subscrito continua sujeito ao ITBI sobre a diferença. Além disso, por proposta do ministro Zanin, aceita pelo relator, os municípios poderão demonstrar, com provas e a partir da análise de cada operação, a ocorrência de simulação ou fraude à lei destinada a obter a desoneração indevidamente.
Sob o ponto de vista prático, a decisão tende a destravar reorganizações patrimoniais e estruturas de holding imobiliária que estavam suspensas à espera do STF, além de abrir espaço para análise de eventual restituição de imposto pago em operações semelhantes.
Persistem, contudo, questões que a tese isolada não resolve, como a diferença entre o valor declarado e o valor de mercado do imóvel, a destinação de parte do valor a reserva de capital e o enquadramento de sociedades sem atividade econômica efetiva.
Como se trata de repercussão geral, o entendimento deverá orientar todos os tribunais do país. Enquanto isso, vale documentar com cuidado a finalidade negocial de cada operação, o valor atribuído ao imóvel e a compatibilidade entre esse valor e o capital subscrito, pois são esses elementos que sustentarão a regularidade da imunidade diante de eventual fiscalização.
Quer saber mais? O LNDN está preparado para auxiliar no entendimento sobre este e outros assuntos importantes.
#tributario #itbi #integralizacao #atividadepreponderante #imunidade #temarepetitivo