O QUE PODE MUDAR NOS FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FIIS): PROPOSTA DA CVM EM CONSULTA PÚBLICA, SDM Nº 06/25

Jullyanna Oliveira
Departamento Societário e Contratos LNDN

Em janeiro de 2026, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) encerrou a Consulta Pública SDM nº 06/25, por meio da qual submeteu ao mercado minuta de alteração do Anexo Normativo III da Resolução CVM nº 175/2022, que disciplina a constituição, o funcionamento, a administração, a governança, os deveres informacionais e os prestadores de serviços dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs).

O principal eixo da proposta é o possível rebalanceamento das competências entre administrador fiduciário e gestor de recursos. A CVM sugere que o gestor passe a concentrar as funções técnicas e de execução dos investimentos, inclusive no caso de ativos imobiliários, enquanto o administrador permaneceria responsável pela titularidade fiduciária dos imóveis e pelas funções operacionais e de representação institucional. A medida busca corrigir uma distorção histórica decorrente da Lei nº 8.668/1993, que manteve os FIIs como a única categoria de fundos em que a gestão da carteira recaía primordialmente sobre o administrador.

Outro ponto relevante é a proposta de permitir estrutura de subordinação de quotas para FIIs destinados ao varejo, restrita aos chamados “FIIs de papel”, aproximando sua lógica à dos Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs). A CVM também coloca em debate a possibilidade de investimento direto em direitos creditórios imobiliários, sem necessidade de securitização.

Em resumo a minuta contempla: (i) ajustes nas regras de Oferta Pública de Aquisição de Cotas (OPAC); (ii) autorização para recompra de quotas; (iii) possibilidade de dispensa de reembolso a quotistas dissidentes em determinadas reestruturações, desde que prevista em regulamento; (iv) flexibilização dos quóruns qualificados de assembleia; (v) facilitação da eleição de representantes de quotistas; e (vi) modernização do regime informacional, com centralização dos informes no site da CVM.

A iniciativa reflete o amadurecimento da indústria, que, segundo dados da própria CVM, contava ao final de 2024 com cerca de 2,8 milhões de investidores pessoas físicas, figurando entre as principais categorias de fundos de investimento acessadas por esse público. Conforme informações da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (ANBIMA), em setembro de 2025 existiam aproximadamente 1.149 FIIs em funcionamento, com patrimônio líquido agregado de cerca de R$ 370 bilhões, o que evidencia a relevância econômica e institucional do segmento.

Em síntese, as propostas em consulta indicam a intenção da CVM de aproximar o regime dos FIIs à lógica já aplicada às demais categorias de fundos, conferindo maior eficiência regulatória, maior clareza na atribuição de responsabilidades e maior flexibilidade operacional, sem prejuízo da proteção ao investidor. Trata-se, portanto, de propostas ainda em discussão, que poderão ser ajustadas a partir das contribuições recebidas antes da eventual edição da norma definitiva, a qual busca modernizar as regras dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e pode redesenhar a lógica regulatória do setor.

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