VOCÊ ALUGA IMÓVEIS COMO PESSOA FÍSICA? A REFORMA TRIBUTÁRIA PODE COMPROMETER SERIAMENTE SUA RENTABILIDADE, COM ALÍQUOTAS QUE PODEM ULTRAPASSAR 35%
Pollyane Cunha
Head do Departamento Societário e Contratos - LNDN
A Reforma Tributária, instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, provocou mudanças significativas na tributação da locação de imóveis — inclusive para pessoas físicas. A partir de 2026, quem for considerado “locador habitual” será alcançado pelo novo imposto sobre o consumo: IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), mesmo sem ter uma empresa formalizada. A base legal é clara. De acordo com o art. 251, §1º, inciso I, alínea "b" da LC nº 214/2025, serão considerados contribuintes do IBS e da CBS, no regime regular:
“As pessoas físicas que realizarem operações com bens imóveis […] nos casos de: I – locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, desde que, no ano-calendário anterior: […] b) tenham por objeto mais de 3 (três) bens imóveis distintos.” Além disso, conforme a alínea "a" do mesmo dispositivo, esse enquadramento também se aplica se a receita anual com locação ultrapassar R$ 240.000,00. Isso significa que a carga tributária total da locação poderá ultrapassar 35% do valor recebido, tornando essa atividade cada vez menos atrativa quando mantida no CPF. A boa notícia: existe solução — estruturar os imóveis via holding patrimonial. Quando você transfere os imóveis para uma pessoa jurídica planejada estrategicamente, a tributação cai para aproximadamente 19%, com vantagens adicionais como: economia tributária imediata; segurança patrimonial; planejamento sucessório eficiente; profissionalização da gestão dos bens. Se você: possui mais de 3 imóveis alugados; fatura acima de R$ 20 mil por mês com aluguéis; ou quer proteger o seu patrimônio familiar da alta carga tributária nós podemos ajudá-lo (a). Nosso time é especializado em planejamento patrimonial, sucessório e societário. Te ajudamos a economizar impostos com segurança jurídica e estrutura personalizada.
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